作者 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨
摘要：当AI新贵接棒互联网巨头，一个更深的信号已经发出：中关村依然是中国的硅谷，但这里的楼宇正在老去。城市更新，不能再等了。
4月14日，智谱（股票代码：02513.HK）发布公告，拟以不超过3.61亿元的总代价，收购北京红钻科技发展有限公司100%股权，其核心资产正是位于海淀区中关村软件园的钻石大厦（总建面约2.27万平方米）。交割后，该物业将全部用于自用，承载日常行政及核心业务运营需求。这也是智谱上市近三个月以来最大一笔公开投资。
图片来源：智谱公告
据睿和智库了解，去年年底，钻石大厦的资管方——安狮资产，原本与与另一家隶属于中科院计算所的IT类国企就钻石大厦签署排他性战略合作备忘录（MOU），意向成交价区间在3.5亿-4.5亿元之间，遗憾的是，双方没有走到最后的签约。
没成想，钻石大厦被大热门——智谱纳入囊中。恭喜安狮资产，几经周折，终于实现了资产退出。
睿和智库则通过这一次简单的资产交易，看到了中国硅谷的产业变迁的时光缩影。这几年写字楼市场一片看空的氛围，我们认为，产业依然是支撑商办和产业不动产的基础，只要产业在发展，核心城市、核心区域的资产，始终是最抗周期的优质资产。
2010-2017年：资本抢滩，中关村资产价值起飞
钻石大厦坐落于中关村软件园核心区，总建筑面积超2.2万平方米。2004年竣工，是一座低密度花园式研发大楼。“独门独院”“低密度”是其鲜明标签。周边云集了数百家国内外知名IT企业总部及全球研发中心，IBM、百度、滴滴出行、快手、字节跳动等行业龙头的研发总部先后落位在此。
时间回溯至2010年。这一年，百度从北四环的理想国际大厦迁至上地，彼时的中关村软件园尚显荒芜。百度的入驻，为这片土地注入了关键活力，也拉开了中关村西扩、北扩的大幕。随后，外资科技巨头、中国科技类独角兽纷纷涌入，大批中概股赴美上市。可以说，西扩北扩后的中关村，是中国移动互联网科技高速发展的福地。
资本嗅到了机会。
也在这一年，凯龙瑞资本设立规模2.2亿元、期限“3+1+1”的人民币基金，联合中航信托募资1.61亿元，于2011年初收购钻石大厦及硅谷亮城4号楼。凯龙瑞2004年成立于上海，2016年华平通过东久中国认购其40%的股权，这家私募不动产基金始终带有外资基因。
2014年凯龙瑞基金退出时，交易对价并未披露。但据相关报道称，退出时两项目租金分别比买入时上涨约81%和76%，资产价值上涨约69%和57%。由此推算，中银集团收购这两个项目时，受让价格分别约为2.28亿元和4.2亿元，合计约6.5亿元。由此粗略估算，钻石大厦彼时单价约1.85万元/㎡。
这一时期，中关村核心资产随区域产业爆发进入资本视野。戴德梁行报告显示，2017年中关村写字楼净吸纳率高达84.4%，远超全市平均值41个百分点，空置率仅1.2%，有效租金达380.3元/㎡/月，同比上涨6%。
2017年，中银集团将钻石大厦与北京硅谷亮城 4号楼等6个项目组成资产包，以32亿元总价出售给远洋资本，资产包总建面约20万平方米。
2018--2021年：高位接棒，市场逆转
2018-2021年，资本对核心区资产的追捧达到顶峰。
远洋资本把握退出时机，于2018-2019年卖掉资产包内多个项目，均实现了较高的IRR收益。2021年3月，远洋资本以8.5亿元的价格将钻石大厦出让给安狮资产，成交单价高达5.39万元/㎡。从启动到交割仅用了4个多月，成为当时该区域大宗不动产交易的典型案例。
值得注意的是，尽管这一时期中关村互联网产业已出现分化迹象，但资本对核心区资产的青睐并未降温，反而持续推高价格。
与此同时，移动互联网爆发式增长催生了旺盛的办公需求，引得该区域集体经济主体纷纷下场。典型案例如西北旺镇合作经济联合社与中粮集团大悦城控股合作，在村集体用地上联合开发中关村西北旺科技园一期项目。
而钻石大厦的新主人安狮资产，背景同样引人关注。
资料显示，安狮资产成立于2019年，创始人张国正身兼上海香港联会永远荣誉会长、上海海外联谊会专业委员会主任、上海香港商会荣誉会长、上海市政协委员、戴德梁行亚太区董事局前主席等多重身份。再加上普洛斯的加持，安狮资产甫一创办就吸引了业内不少眼球。而张国正的前东家戴德梁行与远洋资本合作渊源颇深，这笔交易也被业内视为“熟人之间做生意”。
从当时来看，安狮资产收购钻石大厦并非盲目，而是基于多重核心优势的考量：
稳定收益：钻石大厦当时被滴滴整租，租金水平较高，具备稳定现金流；
稀缺流动性：项目所在区域绝大部分资产为科研用地，受2019年海淀区产业项目转让限制（买受人需符合高精尖产业要求、具备高新资质、年收入不低于3亿元/万平方米/年等），多数投资机构难以满足。而钻石大厦的土地性质为综合用地（使用年限至2055年），无须受此转让限制，流通稀缺性显著。
2021年前后，周边同类项目的拍卖或变更价格，也进一步印证了其优质属性：
2021年8月9日，南昌市中级人民法院公开拍卖同片区东北旺西路8号的信威大厦，该项目包含地上三层、地下一层，设计用途为商业，建筑总面积16239.52平方米，土地面积10958.77平方米，评估价54956.13万元，最终二拍成交价约3.078亿元，折合单价约18950.9元/平米；
2022年8月6日，北京市第一中级人民法院公开变卖东北旺西路8号中关村软件园10号楼研发用途的房地产，该标的建筑面积14584.58平方米，产权面积19305.40平方米，房屋用途为研发，评估价约5.243亿元，最终变卖价约2.94亿元，折合单价约2万元/平米。
然而，人算不如天算。
安狮资产收购钻石大厦后不久，市场发生了重大转折。教培行业大整顿、疫情改变办公形态、中概股和移动互联网过热后的深度回调、大量新增供应集中入市……多重冲击叠加，让一直火热的北京写字楼市场首次且快速进入严冬。
戴德梁行2021年二季度报告数据显示，彼时北京全市甲级写字楼空置率已升至17.5%，租金环比下降2.5%至326元/平方米/月，核心商圈租金也环比下降2.2%。
雪上加霜的是，滴滴为降低成本整体退租，让钻石大厦失去了关键的稳定租户支撑。
2021年7月，安狮资产邀请日本最大综合性房地产开发商三菱地所株式会社入局，双方共同持有并运营钻石大厦项目，但此举未能扭转局面。据悉，安狮资产在收购时使用了较大比例的银行并购贷，自有资金投入有限。市场下行后，按收购价倒推的租金水平已无出租可行性，低价出租则意味着直接亏损，最终导致项目长期空置。
所以早在2021年，该项目就已开始寻求买家。快进快出变成被动长持，只能说天不遂人愿。
2022年至今：AI接棒，产业资本进场
从租户变迁来看，10年前的中关村是IBM、微软、滴滴、百度、网易等跨国巨头和国内互联网独角兽的天下，扛起了中国科技创新的脊梁。如今，人工智能、航空航天、高精尖材料等新兴引领型产业，正在缓慢而坚定地激发中关村的新活力。新一轮产学研的转化正在这里生根发芽。中关村的楼宇随之腾笼换鸟，等待着新主人的入驻。只是，这一轮，大家都多了几分韧性和理性。
新主人智谱，是脱胎于清华大学计算机系知识工程实验室（KEG）的“全球大模型第一股”。上市短短几个月股价已翻数倍，市值突破4000亿港元。从海淀起步，如今又回到海淀买楼——这不仅是企业走向成熟的标志，更是AI产业崛起对核心资产价值的有力确认。
另外，智谱公告中明确，该楼宇准备企业自用，据睿和智库了解，智谱近几年在AI赛道上也做了不少投资，预计不少被投企业都会迁入该项目，形成以智谱为核心的产业聚集。
从市场层面看，北京写字楼虽整体承压，但核心区优质资产仍是资本避险港。
高力国际2026年第一季度北京写字楼市场报告显示，中关村已连续两年净吸纳量超12万平方米之，市场空置率较最高点回落5个百分点至17.4%。上述报告指出，大量科技创新企业的新增办公需求持续涌入，使中关村成为北京写字楼市场中韧性最强的子市场之一。
市场已开始受益于新质生产力企业成长所带来的产业红利。随着新增需求的持续放量，未来中关村将有希望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场。
然而，一个不容忽视的结构性矛盾正在浮现：中关村依然是中国硅谷，但这里的楼宇正在集体“变老”。
钻石大厦竣工于2004年，迄今已逾20年。放眼整个中关村核心区，大量写字楼建于2000-2010年之间，楼龄普遍在15-25年。当年的设计标准——从层高、荷载到电力容量、电梯配置，乃至地下空间布局与管网系统——都是为上一代产业需求而建。如今，随着产业迭代加速，这些既有设施在面对新业态、新企业的运营要求时，已显露出不同程度的滞后与不适。
新产业的进驻，必然对物理空间提出更高要求。无论是电力系统的承载能力、建筑结构的灵活度，还是功能空间的复合性，老旧楼宇都面临着系统性的升级压力。电梯运力不足、管网老化、层高受限、停车位短缺……这些看似细微的“硬伤”，正在成为制约区域产业升级的隐形门槛。
钻石大厦之所以被智谱选中，除区位与价格因素外，其“低密度、独门独院”的花园式形态恰好具备改造弹性。然而，对于中关村大量标准化甲级写字楼而言，能否在不大拆大建的前提下完成系统性的设施迭代，承载AI产业的新需求，仍是一个巨大的问号。
中关村城市更新，已迫在眉睫。
结语：
睿和智库认为，此次交易的样本价值是，验证了一条核心逻辑：作为“中国硅谷”的中关村，其独特价值在于其不可复制的科创生态——高校资源、人才储备与产学研转化能力独一无二。当楼宇与硬科技产业形成深度绑定，资产价值便获得了穿越周期的长期支撑。
但这一逻辑的成立，有一个重要前提：楼宇本身能够承载新一代产业的需求。
AI +产业的崛起，让中关村产业定位愈发清晰。但区域资产价值的真正回暖，不仅取决于需求的回归，更取决于存量空间能否通过城市更新完成“代际跃迁”。钻石大厦从财务资本到产业资本的易主，是这个时代转折的生动注脚；而下一个注脚，或许就是中关村城市更新的全面提速。
楼宇可以易主，但中关村不能老去。
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